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서울 아파트 시장 현황 및 전망: 2024년 7월-8월
1. 7월 서울 아파트 거래량 급증
거래량 현황: 2024년 7월, 서울 아파트 계약 건수가 6,911건을 기록했으며, 이는 전월(6월)의 7,450건 대비 92.8%에 달하는 수준입니다. 7월 거래량이 6월을 넘어서면, 2020년 12월(7,745건) 이후 3년 7개월 만에 최고치를 기록하게 됩니다. 만약 2020년 12월 거래량도 넘어선다면 2020년 7월 이후 4년 만에 최대 거래량이 될 것입니다.
거래 확산 지역: 상반기에는 주로 강남권과 준상급지에서 거래가 급증했지만, 7월에는 양천구와 '노도강'(노원, 도봉, 강북구) 등 비강남권으로 거래가 확산되고 있습니다. 특히 양천구는 6월 267건에서 7월 388건으로 거래량이 급증했으며, 이는 목동 신시가지 아파트 단지의 재건축 기대감이 큰 영향을 미친 것으로 보입니다.
거래량 증가 지역: 5월 대비 6월 거래량 증가 폭이 큰 지역은 강동구(83.6%), 광진구(82.2%), 동작구(68%), 성동구(65.9%) 등이었으며, 7월에는 양천구가 가장 큰 증가폭을 기록했습니다. 노원구, 강북구, 동작구, 도봉구, 중구, 영등포구, 구로구, 서대문구 등도 7월 거래량이 6월을 넘어섰습니다.
2. 아파트 가격 상승
실거래가 상승 사례:
- 송파구 잠실동 리센츠 아파트: 84㎡가 7월 31일에 26억 5천만 원에 거래되며 2022년 4월 기록한 역대 최고가와 동일한 가격에 거래되었습니다.
- 양천구 목동 신시가지 7단지 아파트: 66.6㎡가 8월 6일에 20억 원에 팔리며 2022년 9월 기록한 전고점(19억 2천5백만 원)을 넘어 역대 최고가를 기록했습니다.
가격 상승 요인: 금리 안정세와 함께 주택 공급 부족에 대한 우려가 커지면서, 그동안 집을 사지 않고 관망하던 수요가 매수세로 전환되었습니다. 특히 40대 이상의 기성세대가 매수 시장에 본격적으로 진입하면서 거래가 활발해졌습니다. 주택담보대출 시장 금리가 연 2-3%대로 떨어지면서 대출을 통한 매수가 용이해진 것도 중요한 요인입니다.
3. 8월 이후 시장 전망
거래량 둔화 조짐: 8월 들어서는 거래량이 줄어드는 모습이 관찰되고 있습니다. 8월 11일 기준으로 서울 아파트 계약 건수는 239건에 그치고 있으며, 이는 같은 기간 6월의 291건보다도 적은 수준입니다. 이는 여름 휴가철이라는 계절적 비수기와 최근 급격한 가격 상승으로 인해 매수자들이 매수를 주저하고 있기 때문으로 분석됩니다.
매수자 부담 증가: 급격한 가격 상승으로 인해 매수자들이 부담을 느끼고 있으며, 이에 따라 매수를 망설이는 경우가 증가하고 있습니다. 특히 매도자 우위의 시장 상황이 계속되면서 호가는 여전히 강세를 보이고 있지만, 거래는 7월에 비해 눈에 띄게 감소하고 있습니다.
4. 정부의 8·8 공급대책과 시장 반응
공급대책 주요 내용: 정부는 8월 8일, 서울과 인근 그린벨트를 해제해 새로운 아파트를 공급하고, 정비사업의 속도를 높이는 '8·8 공급대책'을 발표했습니다. 이 대책은 주택 공급을 늘려 시장의 불안 심리를 완화하려는 목적을 가지고 있습니다.
비아파트 시장 활성화: 정부는 비아파트 시장 활성화를 위해 전용면적 85㎡ 이하, 수도권 5억 원 이하의 빌라를 청약 시 주택 수에서 제외하고, 신축 빌라나 오피스텔 등에 대한 세제 혜택을 연장하기로 했습니다. 이는 아파트에 집중된 매수세를 비아파트로 분산시키려는 시도로 볼 수 있습니다.
5. 향후 시장 주목할 점
대출 규제 강화: 정부가 2단계 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 도입을 9월 1일로 연기하면서, 그 전에 대출을 받으려는 수요가 몰리며 거래량을 끌어올리고 있습니다. 금융감독원의 가계부채 관리 강화 방침에 따라 은행들이 대출 문턱을 높일 가능성도 커지면서, 매수자들이 서두르는 모습을 보이고 있습니다.
시장 불안 요소: 공급대책이 단기적으로는 집값 안정에 영향을 줄 수 있지만, 장기적으로는 대출 규제 강화와 공급 대책이 시장에 미치는 영향을 면밀히 관찰해야 할 필요가 있습니다. 특히, 가격 상승 피로감이 쌓이고 있는 상황에서 매수자들의 심리가 어떻게 변화할지가 중요합니다.